Umowa najmu w czasie epidemii

Przedstawione poniżej dane mają charakter informacyjny i poglądowy. Zwracamy uwagę, że w konkretnych sytuacjach omawiane przepisy prawa mogą znajdować inne zastosowanie. Zachęcamy do konsultowania przypadków indywidualnych z adwokatami naszej Izby. Rejestr adwokatów jest dostępny pod adresem: https://rejestradwokatow.pl/adwokat

UMOWY NAJMU

WYGASZANIE UMÓW NAJMU W GALERIACH HANDLOWYCH

W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych  o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty.

Postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu.

Postanowienia powyższe nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej (art. 15ze Ustawy).

PRZEDŁUŻENIE OKRESU NAJMU

W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie Ustawy upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych, najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy.

Powyższego przedłużenia umowy nie stosuje się:

  • do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie Ustawy albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie Ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub
  • jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub
  • jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
  • do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu. (art. 31s Ustawy)

ZAKAZ WYPOWIADANIA UMÓW NAJMU I WYSOKOŚCI CZYNSZU

Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

Zakazu tego nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:

  • na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub
  • któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Zakazu tego nie stosuje się też w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:

  • z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub
  • koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal. (art. 31t Ustawy)

WYDŁUŻENIE OKRESU WYPOWIEDZENIA

W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie Ustawy, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu tego terminu.

Okres wypowiedzenia nie ulega wydłużeniu w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:

  • na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub
  • któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu. (art. 31u Ustawy).

UŁATWIENIA W SPŁACIE INNYCH NALEŻNOŚCI

W art. 15zzze – 15zzzg Ustawy przewidziano możliwość wprowadzenia przez ograny samorządy terytorialnego ułatwień w spłacie należności pieniężnych z tytułu oddania w najem, dzierżawę lub użytkowanie, nieruchomości wchodzących w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, którymi gospodaruje starosta, przypadających za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, a także innych należności o charakterze cywilnoprawnym przypadających jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom organizacyjnym od podmiotów, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.

Udzielenie takiego wsparcia podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą, stanowi pomoc publiczną (15zzzh Ustawy).

Opracowanie: adw. Katarzyna Białek, Kancelaria GSW Legal Grabarek, Szalc i Wspólnicy sp. k